房地产运营岗，你该知道的52个“词汇”

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最近几年，房地产的管理出现了很多新“词汇”，一些初入职场的朋友，可能有些陌生，来一篇名词解释：）

1、在途货值：已开工，未达预售

2、在途比：在途货值/近3个月月均销售货值

3、可供货值：达预售未取证

4、供销比：可供货值/近3个月月均销售

5、存量货值：已取证未售

6、存销比：存量货值/近3个月月均销售货值

7、地贷比：地价/融资额

8、货地比：总货值/总地价；一般经验值，一线：不低于1.5，二线：不低于3，三线：不低于6。

9、自持比例：自持计容面积/总计容面积

10、年供销比：当年供货/销售额

11、开工储备比：已开工/拿地未开工

12、土地获利倍数：净利润/土地款中自有资金投入=净利润/(地价款-借入)

13、货值比：货值/投资额

14、内部收益率：IRR；一般经验，一线：不低于12%，二线：不低于15%，三线：20%以上，四线：25%以上

15、净资产收益率=净利润÷股东权益=（净利润÷总资产）×（总资产÷股东权益）=（净利润÷销售额）×（销售额÷总资产）×（总资产÷股东权益）=销售利润率×总资产周转率×资金杠杆率-杠杆率决定了自有资金的撬动能力。融资杠杆一般4：6~2：8。

16、以销定产：根据销售情况，确定供货速度。

17、以量定支：以货值产出定成本支出

18、以收定支：以回款额来确定支出额

19、以收定投：以回款确定投资额度

20、数字密码：

035：拿地既开工，35天示范区开放-BGY

456：4个月开盘，5.5个月融资性现金流回正，6个月资金再利用-ZL

8611：8个月开盘，首开当月去化60%，11个月融资性现金流回正-XH

2579：2个月开工，5个月开盘，首开当月去化70%，9个月经营性现金流回正-XS

25810：2个月开工，5个月开盘，首开当月去化80%，10个月经营性现金流回正-SK

5986：即拿地5个开工、9个月开盘、一个月去化80%，产品必须6成是住宅-VK

591230：拿地5个月开工，9个月开盘，12个月收支平衡，IRR要保证30%-RC

14927：1个月开工，4个月开盘，9个月现金流回正，高层27个月交付-RC

2518：2个月开放，5个月开盘，10个月现金流回正，8%净利率-HX

36710：拿地3个月开工，6个月开盘，首开卖掉70%，10个月现金流回正-XS

2519：针对深耕的城市，即拿地后2个月内开工，5个月内开盘，首开卖掉70%，9个月现金流回正-XS

1478：针对成熟的根据地城市，即最高标准，拿地1个月内开工，4个月内开盘，首开卖掉70%，8个月现金流回正-XS

8910：土地获取后8个月开盘，9个月资金回正，10个月经营性现金流回正-HR

21、应收账款：通常指按揭款

22、全景计划：拿地-交付，全周期关键节点的组合

23、专项计划：例如示范区开放专项计划，设计专项计划等

24、资金计划：一般分为年度资金计划和月度资金计划，用来反映所有的收入和支出，分门别类的，例如销售回款，工程款支付，人员工资，相关采购，餐旅费等，以项目为单位上报，区域统筹平衡，得出动态现金流表

25、全面预算管理：简单来讲，就是推动资金计划上报，以及对资金计划监控，纠偏的过程

前端融资：通常指土地证获取后，以抵押的形式获取的贷款。

26、开发贷：我们通常指的是住宅开发贷款，指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。通常要求取得施工证，并且工程形象进度达到正负零。

27、高周转：指拿地后快速开工，快速开盘，快速去化，快速再投资

28、组织架构：指管理层级，具体是几级架构，我个人的理解是，有一定决策权的层级才算得上一级架构

29、权责体系：主要是房地产公司各个层级对应的权利、责任、利益。

30、成就共享：通常指，在项目获取的净利润里提取一部分资金用来激励项目团队，这部分就是成就共享。

31、跟投：指项目获取后，员工通过指定投资公司对项目进行投资，并获取收益的一种行为（前提是项目盈利为正）

32、大运营：核心管理思想1443，1个中心-现金流位中心，4个原则，意识，组织，协同，机制，4要素计划，货值，利润，现金流，3种定位现金流型，利润型，均衡型

33、投资模型：拿地测算表，主要用来测算利润和利润率

34、首开：首次开盘

35、项目总货值：地快内所有可以出售的业态的总价值，包含车位、商业、住宅等等

36、货量区：相对示范区而言，除示范区以外的区域叫做货量区

37、供货：指达到预售条件未取证（有的公司是已取证未开盘）

38、供货率：也就是土地货值有多少能转化成供货,首期推货量很重要。当年的供货率要达到80%，那18*0.8就是当年能够提供的货值。

39、存货：已取证未售（或已开盘未售），很多企业还继续细分，开盘三个月未售，开盘6个月未售。

40、首开去化率：开盘一个月内去化货值/首开推出货值

41、当年去化率：当年供出来的货，可以卖掉多少

42、回款率：回款总额/签约总额

43、融资性现金流回正：指的是到某个时点，贷款流入的资金+销售回款的资金刚好覆盖前期所有投资

44、净利润：通常指税后净利润

45、自有资金投资回报率：销售净利润/自有资金投资总额

46、经营性现金流回正：指的是到某个时点，销售回款资金刚好覆盖

47、动态成本偏差率：（动态成本-目标成本）/目标成本，2%以内

48、运营图：通过一张平面图和一张表格，体现项目核心经营数据和项目推盘节奏等等

49、PMO：项目管理办公室

50、客户地图：简单的说，就是项目所在的区域或者城市内，按照客户习惯标注客户常驻地点以及经常出入地点，通常以衣食住行进行分类。

51、产品符号：通过优势提炼，能代表自己产品的核心描述，比如金科天启，恒大的9A精装，祥生的趣生活，金茂的12大科技系统，朗诗10大科技系统，美的5M智慧健康社区，不再列举

52、拿地敏感性分析：指的是土拍楼面价的递增对，对总成本，净利润，净利率的影响