越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵

中房报记者 李叶丨北京报道

对于“未来城市”这一宏大命题，人类从未停止过构想。

100年前，法国建筑大师勒·柯布西耶在著作《明日之城市》中就曾强调大城市交通运输的重要性，并在“明日城市”内规划了市中心高层建筑辅以立体交通解决方案。

以这一概念为雏形，TOD模式将构想照进现实。

TOD的全称为transit-oriented development，是指以公共交通为导向的发展模式。在以交通拥堵、资源紧张为特征的“大城市病”全球蔓延的当下，TOD模式无疑是一条破解“病症”之道。

与此同时，中国城市轨道交通建设高速发展，规划也不断升级。在国家大力倡导新型城镇化和土地高效利用的背景之下，由轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式成为当下地产商寻求转型发展的新突破口。

自广州上世纪90年代建成第一条地铁线路以来，越秀地产就一直在TOD这条赛道上伴随着城市的发展稳步向前，从TOD1.0逐步探索到4.0阶段，现又着力研发5.0版本。

10月10日，中国房地产报记者就TOD模式与中国城市发展话题，采访了越秀地产首席产品官、TOD研究院院长洪国兵。

“比起TOD项目本身的盈利等经济价值，我更看重的是它为城市发展带来的积极影响这类社会价值。”在洪国兵看来，TOD模式并不是在地铁上盖房子那么简单。

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TOD的选择

TOD模式的发展潜力毋庸置疑。

早在1882年西班牙工程师索里亚·马塔(Arturo Soria Mata)就提出“城市建设的一切其他问题，均以城市运输问题为前提”。

作为速度与高效的代名词，交通网络是一方经济的先驱，它的延展方向，在某种程度上代表了一座城的未来方向。其中，轨道交通更已成为推动大城市、特大城市和城市群升级转型的“催化剂”。

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年6月30日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程为8448.67公里。据中指研究院预计，未来还将新增2000个以上轨道交通站点，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。

据中国房地产报记者不完全统计，除越秀地产外，目前万科、龙湖、绿地、绿城、保利、碧桂园、、、仁恒、新鸿基地产、、上海地产集团等数十家房企均已涉足TOD。

从这些迹象上看，是城市和开发商选择了TOD模式。实际上，TOD模式也有着自己的选择。

“TOD项目的开发方式跟传统项目的快周转式开发方式不太一样。”洪国兵表示，TOD开发模式因为需要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发相融合，项目投入资金大，周期长，对开发商来说，存在着一道无形的进入门槛。

对于TOD项目的开发，越秀地产有着天然的优势。一方面，越秀地产依托国企背景优势，建立与政府、城轨公司等多个主体间的高效沟通协作机制，并充分发挥从轨道建设到二级开发，一二级联动的全流程开发管理经验，以及完善的技术研发体系，为产品开发落地提供坚实支撑。另一方面，通过越秀地产和越秀房托双平台建立“开发+运营+金融”的独特模式，实现长期物业持有以及提升城市运营能力。

一个城市是否能做TOD项目，也需要衡量其背后的价值。

洪国兵认为，并不是每所城市都能消费起TOD项目。一方面，发展轨道交通TOD意味着产业聚集、效率提升；另一方面，对于任何一个TOD项目来说，TOD项目成本一定会贵过非TOD项目，如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本，它利润点便是无效的。

“目前整个公司布局是1+4，所谓的1就是大湾区，4就是华东、华中、北方和西南。依托‘1+4’全国战略布局，越秀地产初步形成 ‘深耕广州、聚焦大湾区、辐射全国’的战略格局。”洪国兵告诉记者。

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经济价值与社会价值

去年4月9日，国家发改委官网发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，明确要大力推进都市圈同城化建设，以轨道交通为重点健全都市圈交通基础设施，有序规划建设城际铁路和市域（郊）铁路，推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸，同时支持重点都市圈编制多层次轨道交通规划。

TOD模式的社会价值愈发凸显。

“比起TOD项目本身的盈利等经济价值，我更看重的是它为城市发展带来的积极影响这类社会价值。”洪国兵在接受采访时反复提及。

这是一个颇具理想主义的观点，越秀地产却一直致力于此。

事实上，早在上世纪90年代广州地铁1号线建立之初，越秀地产就开始探索“轨交+物业”模式的发展之路。经过二十多年的沉淀，越秀地产在广州已打造超过50多个泛TOD项目，其中包括与广州地铁联合开发的5个车辆段上盖项目。同时，依托“1+4”战略布局，越秀地产在全国10个城市落地超过70个泛TOD项目。

在洪国兵看来，从经济价值的角度上讲，TOD项目都挣到了钱，那么这就是成功的。不过，从社会价值上讲，如果因为与合作方没有磨合到最好，因此没有充分达到设想中为当地发展赋能、起到引领的作用，在社会价值上就存在遗憾。

凭借多年的经验累积和成功实践，越秀地产在对TOD发展的不断摸索中，完成自身从1.0到4.0价值模式的迭代升级，逐步形成轨道建设和城市运营有机结合的一体化发展模式。

越秀地产认为，TOD开发作为城市新的增长极之一，在传统TOD打造上，一般仅注重于土地的增值和空间的塑造，而随着TOD的发展会出现集群开发、产业先行、产品与服务复合化三大发展趋势。基于这样的趋势，越秀TOD模式将进入到全新的5.0阶段。

“现在，国内品牌房企的开发能力都很强，问题是如果只是不停的开发出大量住宅，对整个城市发展来说并没有太大的帮助。”洪国兵向记者介绍，越秀地产的TOD5.0阶段，是“轨道建设+土地整备+二级开发+城市运营+产业导入”结合的阶段。

进入新的发展阶段，越秀地产将结合自身资源禀赋，充分发挥创新的体制机制、独特的商业模式、成熟的开发体系、完善的技术研发体系、强大的城市综合运营能力以及丰富的产业配套资源六大核心竞争优势，打造越秀TOD5.0，实现交通通达、人流交汇、产业聚集，从而带动城市系统不断优化，城市能级不断提升，帮助人们更加公平地享受到城市发展带来的红利。

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“打破边界才能定义未来”

在中国城市轨道交通协会主办“第四届TOD创新论坛”上，洪国兵的演讲题目是《打破边界才能定义未来》。

洪国兵介绍，未来TOD的趋势是集群开发、产业先行、产品与服务复合化。因此，需要打破边界，重新定义TOD综合开发底层逻辑，打造城市新增长极，TOD综合开发总体逻辑需要由“点状思维”向“网络思维”转变，从“产业导入”转向“产业先行”，从“单站点TOD综合开发”转向“多站点TOD联动开发”。

“在这么多年的探索中，我们也并非一帆风顺，在合作机制、技术等方面也会遇到种种考验。” 谈到越秀TOD模式是如何打破传统的边界，直面发展过程中遇到的挑战，洪国兵就合作共赢、价值挖掘、技术融合、服务升级这四个方面进行了经验和心得的分享。

在合作模式上，越秀地产与广州地铁建立了深度的战略合作，构建了从顶层的融资平台，再到土地一级开发，二级开发，最后到城市运营的高效共赢的合作机制，实现双方利益价值的最大化。

在价值挖掘上，越秀地产制定了一套轨交价值研判体系，以精准的轨交价值研判和客户的需求洞察，打造自身“产品力”。

技术融合方面，为解决TOD项目的空间结构复杂、功能业态复合、跨专业协作等技术难点，越秀地产还专门设立了越秀地产TOD研究院，通过跨专业联动进行了深层专项技术研究，制定了一套高效的技术研发体系，在交通、结构、减振降噪、景观等方面取得一系列的技术成果，并在实际项目中得到应用。

服务方面，越秀地产旗下物业收购了广州地铁旗下广州地铁环境工程67%的股权，并进而实现了对广州地铁物业管理的间接控股。。

“只有大家打破边界才能够定义未来，才能够定义未来TOD的发展。”洪国兵表示，从国家政策层面上，政府也要多做这些思考，建立一个怎样的机制，才能把事情做好，才能够有利于TOD的发展。